¿Baja el alquiler si se libera suelo para 20.000 viviendas al año?

Evidencia D Supuesto: sin estimación publicada

No hay una estimación publicada para España: suponemos que cada año se construye el 35 % (15-60 %) del suelo listo para edificar que se libera. Según el Banco de España, la oferta también depende del planeamiento y de la productividad de las constructoras.

fracción de la capacidad de suelo finalista liberada que se convierte en viviendas terminadas al año: 0,35 (rango 0,15 a 0,6)

• Banco de España, recogido por Alimarket (2026), El Banco de España pide cambiar los planes urbanísticos y densificar el suelo para sumar 1,2 M de viviendas (resumen del Informe Anual 2025) (párrafo 2; España).

Evidencia B Evidencia media: estudio sólido de otro país o meta-análisis

Según la OCDE (Caldera y Johansson), en España la obra residencial sube a largo plazo un 0,45 % por cada 1 % de subida del precio real (rango 0,35-0,57), menos que en EE. UU. (2,0) o Suecia (1,4) y con un ajuste lento.

% de cambio de las viviendas libres terminadas por cada 1 % de cambio del precio real de la vivienda (largo plazo): 0,45 (rango 0,35 a 0,57)

• Caldera Sánchez y Johansson (2011, OECD ECO WP 837; J. Housing Econ. 2013), The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries (Tabla 3, pág. 22; texto pág. 23; OCDE, 21 países (estimación por país, incluida España)).

Evidencia B Evidencia media: estudio sólido de otro país o meta-análisis

Según la revisión de Mulheirn (2019) para Reino Unido, un 1 % más de viviendas respecto a los hogares se asocia a precios y alquileres entre un 1,1 % y un 2,2 % más bajos (central 1,65 %). No hay estimación propia para España.

% de caída del alquiler por cada 1 % más de viviendas por hogar: 1,65 (rango 1,1 a 2,2)

• Mulheirn (2019), UK Collaborative Centre for Housing Evidence, Tackling the UK housing crisis: is supply the answer? (pág. 25, fig. 11; pág. 6; Reino Unido (con referencias a Francia, Alemania y EE. UU.)).

Lo que apunta en otra dirección

• Tackling the UK housing crisis: is supply the answer? (Mulheirn 2019): Con esa misma elasticidad, construir 300.000 viviendas al año en Inglaterra solo bajaría los precios en torno a un 10 % en 20 años; el autor atribuye la subida de precios sobre todo a los tipos de interés, no a la falta de oferta (crítica de Bramley y otros a su enfoque).

Evidencia B Evidencia media: estudio sólido de otro país o meta-análisis

Según Paciorek (EE. UU.), un alquiler un 20 % más alto va con unos 3 puntos más de adultos viviendo con su familia. Trasladado al 68,7 % de jóvenes de 18-34 que vive con sus padres en España, un 1 % más de alquiler iría con un 0,29 % más (0,18-0,53); no hay una estimación española verificada.

% de cambio de los jóvenes de 18-34 que viven con sus padres por cada 1 % de cambio del alquiler: 0,29 (rango 0,18 a 0,53)

• Paciorek (2013/2016), The Long and the Short of Household Formation (FEDS 2013-26) (Tabla 2 pág. 33, Tabla 3 pág. 34 y Tabla 7 pág. 38 (fila Log Rent (MSA), columna Family); cita en pág. 18 (todos los adultos, 2006-2010, Tabla 6: 0,163); EE. UU.).
• Eurostat (2026), Share of young adults aged 18-34 living with their parents (ilc_lvps08) (geo=ES, age=Y18-34, sex=T; España).

Lo que apunta en otra dirección

• The Long and the Short of Household Formation (Paciorek): El autor no encuentra una correlación temporal estadística ni económicamente relevante entre la tasa de jefatura de hogar y los índices agregados de alquiler, aunque sí en el corte transversal entre áreas.