El supuesto en disputa
Según dos estudios de la ley catalana de 2020, la oferta de alquiler cayó entre un 0 % (stock y contratos) y unos 2 % de contratos nuevos por cada 1 % de rebaja; en San Francisco la oferta de los edificios regulados cayó un 15 %, unos 0,6 % por cada 1 % si se supone una rebaja del 25 % (supuesto nuestro). Usamos 1 %, con rango 0-2,3. Las revisiones hallan además peor mantenimiento. El mismo escenario en 2035 con el valor central de cada escuela (Alquiler de un contrato nuevo fuera del tope):
- Cataluña, stock y contratos: sin caída de oferta (Jofre-Monseny et al.) (0): 0,0 %
- Cataluña, nuevos contratos: elasticidad ≈ 2 (Monràs y García-Montalvo) (2): +3,4 %
- San Francisco, largo plazo: -15 % de oferta sobre una rebaja supuesta del 25 % (Diamond, McQuade y Qian) (0,6): +1,0 %
Evidencia A Evidencia fuerte: contabilidad, ley o datos de España
Según dos estudios de la ley catalana de 2020, la oferta de alquiler cayó entre un 0 % (stock y contratos) y unos 2 % de contratos nuevos por cada 1 % de rebaja; en San Francisco la oferta de los edificios regulados cayó un 15 %, unos 0,6 % por cada 1 % si se supone una rebaja del 25 % (supuesto nuestro). Usamos 1 %, con rango 0-2,3. Las revisiones hallan además peor mantenimiento.
% de caída de la oferta de alquiler de mercado cubierta por cada 1 % de rebaja efectiva del alquiler: 1 (rango 0 a 2,3)
- Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú (2022, IEB WP 2022/02; Regional Science and Urban Economics 2023), Effectiveness and supply effects of high-coverage rent control policies (pág. 3 (resumen) y Tabla 2; España (Cataluña, Ley 11/2020)).
- Monràs y García-Montalvo (2023, FRBSF WP 2023-28), The Effect of Second-Generation Rent Controls: New Evidence from Catalonia (pág. 4-5 (introducción, 'around 2.3'), pág. 18 (cita) y pág. 42 (Tabla V panel B col. 1: 1,987); España (Cataluña, Ley 11/2020)).
- Diamond, McQuade y Qian (2018, NBER WP 24181; AER 2019), The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco (pág. 2 (resumen) y pág. 32; Estados Unidos (San Francisco)).
Lo que apunta en otra dirección
Evidencia A Evidencia fuerte: contabilidad, ley o datos de España
Según Monràs y García-Montalvo, con el tope catalán de 2020 la cuota de contratos por encima del índice bajó del 50 % en 13-22 puntos y los alquileres cayeron un 5 %: se cumplió entre un cuarto y algo más de la mitad de la rebaja exigida.
fracción de la rebaja exigida por el tope que se materializa en los alquileres de los contratos cubiertos: 0,4 (rango 0,25 a 0,6)
Evidencia B Evidencia media: estudio sólido de otro país o meta-análisis
Según Diamond, McQuade y Qian, en San Francisco una caída del 6 % de la oferta de alquiler fue con alquileres un 5,1 % más altos (0,85 % por cada 1 %); en Cataluña 2020 no se midió traslado a municipios vecinos.
% de subida del alquiler de mercado no cubierto por cada 1 % de caída de la oferta total de alquiler de mercado: 0,85 (rango 0 a 1,3)
Lo que apunta en otra dirección
Evidencia A Evidencia fuerte: contabilidad, ley o datos de España
Según el registro de fianzas del Incasòl, en la demarcación de Barcelona se firman cada año nuevos contratos equivalentes al 18-26 % de los vigentes; la LAU fija 5 años de duración mínima (7 si el casero es empresa).
fracción de los contratos de alquiler de vivienda que son nuevos o se renegocian cada año: 0,2 (rango 0,15 a 0,26)
Evidencia A Evidencia fuerte: contabilidad, ley o datos de España
Según dos estudios con microdatos de fianzas, el tope catalán de 2020 fue con alquileres un 4-6 % más bajos en los 61 municipios cubiertos; uno mide un 10 % menos de contratos nuevos y el otro no ve caída de la oferta.
% de cambio medido del alquiler medio de los contratos cubiertos por la Ley 11/2020 (Cataluña), sept. 2020 - mar. 2022: -5 (rango -8 a -3,7)
Preguntas frecuentes
¿Baja el alquiler con un tope? Un 10 % menos en la mitad del mercado
Un tope del 10 % en la mitad del alquiler baja un 4,0 % el contrato nuevo con tope en 2035 y sube un 1,7 % el de quien busca fuera (supuesto en disputa). El rango del 5 % al 95 % de 200 simulaciones en 2035 va de −5,4 % a −3,0 %.
¿A quién le afecta?
En 2035, frente a la ley actual y a precios de 2024: Lucía (caso 1), alquiler de un piso nuevo con tope: −35 € al mes; Lucía (caso 1), alquiler de un piso nuevo fuera del tope: +15 € al mes. Son casos tipo con su renta real, no la media de España.
¿Es una predicción?
No. Es un escenario de un modelo pequeño de forma reducida que calcula diferencias frente a la ley actual (línea base del Ageing Report 2024 y la proyección de hogares del INE), con cada parámetro sorteado dentro de su rango. Cuántos caseros dejan el alquiler con un tope es el supuesto más disputado del simulador: los estudios de Cataluña y San Francisco no coinciden. El modelo es nacional; en un barrio concreto el efecto puede ser otro.
¿Qué ha votado el Congreso sobre esto?
Hay 6 votaciones de la XV legislatura relacionadas; la más reciente, del 2026-09-16: «Rebajar por ley un 40 % todos los alquileres» (rechazada). Muchas son decretos o iniciativas que mezclan varias medidas, así que el voto no equivale al escenario.